Jak zmienia się rynek nieruchomości komercyjnych pod wpływem pracy hybrydowej i nowych nawyków konsumentów

Rynek nieruchomości komercyjnych nie kurczy się jednolicie, tylko wyraźnie się rozwarstwia

Najważniejsza zmiana polega na tym, że nieruchomości komercyjne przestały reagować jak jeden wspólny segment. Praca hybrydowa, e-commerce, większa ostrożność konsumentów i rosnące znaczenie jakości doświadczenia użytkownika sprawiły, że rynek coraz mocniej dzieli się na zwycięzców i przegranych. Najmocniej widać to w biurach: Reuters, powołując się na dane MSCI, podał, że wartość transakcji sprzedaży biurowców w Europie w 2024 r. spadła do 42,4 mld euro, najniższego poziomu od 2009 r., podczas gdy cały rynek nieruchomości komercyjnych lekko odbił dzięki większej aktywności w sektorze przemysłowym, mieszkaniowym i hotelowym. To dobrze pokazuje, że problemem nie jest „nieruchomość komercyjna jako taka”, ale konkretne formaty, które słabiej pasują do nowego sposobu pracy i konsumpcji.

To rozwarstwienie nie oznacza jednak, że rynek biur albo handlu stacjonarnego po prostu się kończy. Bardziej trafne byłoby stwierdzenie, że zmienia się logika popytu. Dziś mniej liczy się sama powierzchnia, a bardziej to, po co użytkownik ma do niej przychodzić, jaką jakość oferuje budynek oraz czy nieruchomość wspiera nowy model działania firmy albo nowy styl życia klienta. W praktyce to oznacza odejście od modelu „wynajmijmy jak najwięcej metrów” na rzecz modelu „wynajmijmy dokładnie takie metry, które naprawdę pracują”.

Praca hybrydowa zmieniła rynek biurowy głębiej, niż początkowo zakładano

Biuro nie zniknęło, ale przestało być miejscem codziennej obecności wszystkich

Eurofound w 2025 r. wskazywał, że w Europie ugruntował się model pracy hybrydowej, a w wielu organizacjach pracownicy wykonują pracę zdalną przez 2–3 dni w tygodniu, czyli przez około 40–60% czasu pracy. Z kolei ECB podkreśla, że to właśnie model hybrydowy jest dziś najbardziej pożądany przez pracowników, a 84% osób pracujących hybrydowo jest zadowolonych z obecnego układu. To znaczy, że dla dużej części pracodawców i pracowników nie chodzi już o spór „biuro albo dom”, tylko o trwałe przesunięcie w stronę modelu mieszanego.

To ma bardzo konkretne skutki dla nieruchomości biurowych. Skoro biuro nie jest już miejscem, do którego wszyscy przychodzą codziennie, firmy potrzebują mniej powierzchni „do siedzenia”, a bardziej przestrzeni do spotkań, współpracy, integracji zespołu i kontaktu z klientem. Dlatego dzisiejszy popyt biurowy przesuwa się z ilości na funkcję. Budynki, które nie dają dobrej lokalizacji, elastycznego układu, jakości technicznej i dobrego doświadczenia użytkownika, coraz częściej tracą najemców szybciej niż dawniej.

Największym zwycięzcą staje się biuro wysokiej jakości, a nie „biuro w ogóle”

Raport Savills dla Europy pokazał, że w II kwartale 2025 r. średni wskaźnik pustostanów na europejskich rynkach biurowych wzrósł do 9,1%, ale jednocześnie najemcy coraz silniej koncentrują się na najlepszych budynkach i najlepszych lokalizacjach. BNP Paribas Real Estate podkreśla podobny kierunek: przy utrwaleniu modelu hybrydowego rośnie nacisk na quality over quantity, a firmy szukają biur bardziej atrakcyjnych, modułowych, energooszczędnych i lepiej skomunikowanych. To oznacza, że rynek biur nie tyle słabnie w całości, ile się polaryzuje.

W praktyce różnica między dobrym a słabym biurem rośnie szybciej niż dawniej. Nowe lub gruntownie zmodernizowane budynki w centralnych lokalizacjach nadal potrafią utrzymywać niski poziom pustostanów, podczas gdy starszy, peryferyjny zasób coraz częściej ma problem z utrzymaniem wartości. To jest jedna z najważniejszych zmian na rynku nieruchomości komercyjnych: nie każdy metr biurowy jest dziś równy innemu metrowi biurowemu.

Stare biura coraz częściej trafiają pod presję przebudowy lub zmiany funkcji

Rynek zaczyna szukać nowego życia dla części zasobu biurowego

Skoro popyt biurowy staje się bardziej selektywny, rośnie znaczenie pytania, co zrobić ze starszymi budynkami, które nie spełniają nowych oczekiwań. W Europie coraz częściej mówi się o konwersjach biur na mieszkania lub inne funkcje. Raport przygotowany dla Komisji Europejskiej przez BPIE wskazuje, że repurposing budynków niemieszkalnych może wspierać podaż mieszkań i lepsze wykorzystanie istniejącego zasobu, choć jednocześnie wymaga rozwiązania szeregu problemów technicznych, finansowych i regulacyjnych. To ważne, bo pokazuje, że rynek nie patrzy już na każdy biurowiec jak na wiecznie „biurowy” aktyw.

Nie oznacza to, że fala konwersji rozwiąże cały problem pustostanów. Część budynków zwyczajnie nie nadaje się do sensownej przebudowy mieszkaniowej ze względu na głębokość pięter, układ konstrukcyjny czy koszty adaptacji. Ale sam fakt, że temat przesunął się z „czy biuro wróci do dawnej roli?” na „które biura da się sensownie wykorzystać inaczej?”, bardzo dobrze pokazuje skalę zmiany wywołanej przez hybrydowy model pracy.

Handel stacjonarny też się nie kończy, tylko musi znaleźć nową rolę

E-commerce zmienił zwyczaje zakupowe trwale, a nie chwilowo

Rynek handlowy przechodzi podobną transformację jak biura, tylko z innego powodu. Eurostat podał, że w 2025 r. 78% użytkowników internetu w UE kupiło coś online, podczas gdy w 2015 r. było to 62%. To nie jest już wzrost „kanału dodatkowego”, ale głęboka zmiana codziennego zachowania konsumentów. Skoro zakupy internetowe stały się zwyczajem większości internautów, nieruchomości handlowe nie mogą funkcjonować tak, jakby ich jedyną konkurencją były inne sklepy w tej samej ulicy czy galerii.

OECD w raporcie z 2026 r. pisze wprost, że e-commerce, telepraca i zmiany demograficzne zmniejszają footfall w części centralnych obszarów miast i zmieniają sposób działania handlu. To bardzo ważny sygnał dla rynku nieruchomości handlowych: popyt na powierzchnie handlowe nie znika, ale staje się silniej zależny od tego, czy lokalizacja oferuje coś więcej niż sam dostęp do półki. Sklep fizyczny musi dziś częściej pełnić rolę doświadczenia, wygody, natychmiastowej dostępności albo elementu życia lokalnego, a nie tylko miejsca transakcji.

Ulice handlowe i centra miast muszą walczyć o nowy rodzaj ruchu

Jednym z mniej oczywistych skutków pracy hybrydowej jest to, że częściowo osłabł codzienny, przewidywalny ruch pracowników biurowych w centrach miast. OECD zauważa, że teleworking ogranicza część tradycyjnego footfall w śródmieściach i wymusza przebudowę modelu działania lokalnego handlu. To oznacza, że nieruchomości handlowe położone w rejonach silnie zależnych od biurowego ruchu dziennego muszą dostosować się do bardziej nierównego rytmu tygodnia i większej zmienności klientów.

W praktyce rośnie znaczenie takich formatów jak retail convenience, retail parks, usługi codzienne, gastronomia, rozrywka i koncepty doświadczeniowe, które potrafią przyciągać klienta nie tylko „po drodze z pracy”. Stąd coraz częstszy nacisk na mixed-use, wydarzenia, usługi społeczne, kulturę i lepszą jakość przestrzeni publicznej wokół nieruchomości handlowych. Handel fizyczny nie przegrywa wyłącznie z internetem; przegrywa wtedy, gdy nie potrafi dać człowiekowi wystarczającego powodu, żeby pojawić się na miejscu.

Największym beneficjentem zmian pozostaje logistyka i magazyny

Skoro handel przenosi się do sieci, rośnie znaczenie nieruchomości „niewidzialnych dla klienta”

Jednym z najbardziej trwałych skutków nowych nawyków konsumentów jest wzrost znaczenia logistyki, magazynów i zaplecza dystrybucyjnego. Jeżeli coraz większa część zakupów odbywa się online, to wraz z nią rośnie zapotrzebowanie na powierzchnie, które nie są „frontem sprzedaży”, ale warunkiem jej sprawnego działania: magazyny, centra kompletacji, obiekty ostatniej mili i mniejsze huby dystrybucyjne. To właśnie dlatego ogólny rynek nieruchomości komercyjnych odbijał w Europie także dzięki aktywności w segmencie przemysłowym i logistycznym, podczas gdy biura pozostawały słabsze.

W praktyce oznacza to trwałe przesunięcie kapitału i zainteresowania inwestorów. Część wartości, która dawniej była przypisywana sklepom fizycznym jako głównym miejscom styku z klientem, przesuwa się dziś w stronę obiektów, które decydują o szybkości dostawy, dostępności produktu i sprawności zwrotów. Rynek nieruchomości komercyjnych staje się więc mniej „front-endowy”, a bardziej oparty na całym ekosystemie obsługi klienta. To jest logiczna konsekwencja wzrostu e-commerce i zmiany zachowań zakupowych.

Coraz większą wartość mają budynki elastyczne, energooszczędne i wielofunkcyjne

Nowe nawyki użytkowników premiują aktywa, które można łatwiej dostosować

Jedna z najważniejszych zmian dotyczy samej natury aktywa. W świecie pracy hybrydowej i bardziej zmiennych nawyków konsumenckich rośnie wartość nieruchomości, które są elastyczne funkcjonalnie, dobrze położone, energooszczędne i łatwiejsze do dostosowania. ECB w listopadowym raporcie o stabilności finansowej za 2025 r. wskazywał, że choć warunki na rynkach komercyjnych częściowo się poprawiły, sektor nadal pozostaje wrażliwy na niepewność makroekonomiczną i geopolityczną. W takim środowisku inwestorzy naturalnie skłaniają się ku aktywom, które lepiej znoszą zmianę zachowań najemców i klientów.

To tłumaczy, dlaczego rynek tak mocno premiuje dziś budynki „prime”, dobrze skomunikowane, z wyższym standardem technicznym i mniejszym ryzykiem utraty atrakcyjności. W czasach, gdy popyt jest bardziej selektywny, nieruchomość musi być nie tylko dobrze zlokalizowana, ale też bardziej przyszłościowa niż kiedyś. Nie chodzi już tylko o to, co budynek jest dziś w stanie zaoferować, lecz także o to, jak łatwo będzie go dostosować do następnej zmiany.

Jak dziś najprościej opisać ten rynek

Ten układ dobrze pokazuje, że rynek nieruchomości komercyjnych nie tyle słabnie, ile przechodzi głęboką zmianę modelu. Przegrywają przede wszystkim te aktywa, które powstały dla świata bardziej przewidywalnego: pięciodniowej obecności w biurze, silniejszego footfallu biurowego i mniej rozwiniętego handlu online. Zyskują te, które lepiej odpowiadają na świat bardziej elastyczny, cyfrowy i selektywny.

Rynek nie wróci już do starego układu

Najważniejszy wniosek jest taki, że praca hybrydowa i nowe nawyki konsumentów nie wyglądają dziś jak tymczasowe odchylenie, po którym rynek nieruchomości komercyjnych wróci do dawnej normy. Hybryda stała się trwałym modelem dla wielu branż, a zakupy online oraz oczekiwanie wygody mocno zmieniły relację klienta z przestrzenią handlową. To oznacza, że nieruchomości komercyjne będą coraz mniej wyceniane według samego metrażu i coraz bardziej według zdolności do generowania użyteczności w nowym modelu pracy i konsumpcji.

W praktyce najbardziej prawdopodobny scenariusz jest taki, że rynek będzie dalej się polaryzował: lepsze biura będą nadal potrzebne, ale w mniejszej liczbie i z większą intensywnością jakościową; handel fizyczny będzie trwać, ale bardziej jako doświadczenie i wygoda niż czysta transakcja; logistyka pozostanie jednym z najmocniejszych filarów wzrostu; a część starszego zasobu będzie musiała znaleźć nową funkcję. I właśnie to jest dziś najważniejsza cecha rynku nieruchomości komercyjnych: nie kurczy się liniowo, tylko przebudowuje się dużo głębiej, niż sugerowały pierwsze pandemiczne prognozy.